Строительные компании дорабатывают учетные системы под требования измененного федерального закона о долевом строительстве
С 1 июля 2019 года строительные компании окончательно перейдут на работу по новым правилам. Привлечение средств на строительство по договорам долевого участия будет заменено проектным (целевым) финансированием. Новый порядок работы предполагает, что бизнес строительных компаний станет более прозрачным для граждан, инвесторов, банков и контролирующих органов. Сейчас крупные строительные компании активно пересматривают свою политику ведения учета и приводят корпоративные учетные системы в соответствие новым требованиям.
Одним из первых корпоративных заказчиков для ГК assino, успешно реализовавшим проект автоматизации с учетом новых законодательных требований, стал крупный западный строительный концерн, ведущий активную деятельность по застройке жилых комплексов на территории РФ. Компания решила не дожидаться окончания переходного периода, который длится с 1 июля 2018 года и уже сейчас успешно работает по новым правилам через счета эскроу и проектное финансирование.
«Сейчас, когда действует переходный период для так называемых «новых» и «старых» проектов (то есть тех проектов, разрешение на строительство которых было получено до или после 1 июля 2018 года), часть застройщиков пребывает в иллюзии, что развитие автоматизации для соответствия требованиям измененного ФЗ-214 – дело отсроченного будущего. Но «старые проекты» рано или поздно закончатся, и ведение учета по новым правилам – неизбежная необходимость», – отмечает руководитель проекта автоматизации Станислав.
Благодаря большому опыту работы, основанному на опыте решения аналогичных задач, специалисты assino сформировали проектное видение решения под новые требования. Мы вынесли в наш краткий обзор основные изменения в законодательстве и отражение этих изменений в учетной системе предприятия.
Требования к застройщикам и изменения в учетной системе
| Изменения требований к застройщикам | Что будет необходимо отразить в учетной системе |
| Счета эскроу и проектное (целевое) финансирование Строительство объектов, разрешения по которым были получены после 1 июля 2018 года (так называемые «новые проекты»), будет проходить с применением эскроу-счетов. Это специальные счета, на которых банк будет хранить средства дольщиков. Использовать эти счета застройщик сможет только после того, как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, а счастливые дольщики получат ключи от квартир. Если у строительной компании не хватает собственных средств на завершение объекта строительства, то она может привлечь деньги банка, получив так называемый целевой кредит. | · Потребуется реализовать механизм раздельного учета для объектов строительства, разрешения по которым были получены до 01.07.2018 («старые проекты») и после 01.07.2018 («новые проекты»). · Потребуется жесткий контроль сроков реализации проектов в разрезе объектов строительства и по видам работ. · Потребуется жесткий контроль целевых расходов и точный расчет себестоимости. Стоимость строительства не должна выйти за рамки проекта, одновременно не должно снижаться качество объекта (то есть сохраняться расходы на стройматериалы). При этом цены на квартиры должны оставаться доступными, т. к. чем активнее поступают средства покупателей на экскроу-счета, тем быстрее снижается процентная ставка по кредиту для застройщика. |
| Лимит на собственное содержание Застройщик, ведущий учет по РСБУ, сможет выделять для собственных нужд (зарплата, расходы на коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест, рекламу) не более 10% от общей стоимости строительства за весь его период. Данное условие налагает существенное ограничение на тех застройщиков, которые строят элитные комплексы и жилье бизнес-класса, поскольку расходы на рекламу по таким объектам могут доходить, по разным оценкам, до 30-40% от общей стоимости проекта. Однако ФЗ-214 предусматривает возможность увеличить административные расходы за счет применения МСФО: застройщикам, которые ведут учет по МСФО, разрешается использовать на собственное содержание до 20% от проектной стоимости строительства. | · Для формирования международной финансовой отчетности будет необходимо выдержать требования к точности и детализации учета, обеспечить прозрачность, снизить трудозатраты на ведение параллельного учета. Затраты необходимо собирать по объекту строительства по фактическому их поступлению, а перед тем, как отразить в системе ввод объекта в эксплуатацию и посчитать затраты, происходит нормирование. Проверяются суммы расходов на собственные нужды – не более 20% от плановой стоимости проекта. Если сумма превышает норму – излишки не относятся на себестоимость объекта строительства, а принимаются на расходы организации. |
| 1 застройщик – 1 жилой комплекс Согласно поправкам к ФЗ-214, теперь для застройщиков действует общее правило, согласно которому один застройщик (как юрлицо) имеет право осуществлять строительную деятельность в рамках одного разрешения на строительство (либо в рамках нескольких разрешений, если речь идет о строительство на одном участке/территории). Таким образом, одномоментно застройщик сможет возводить только один жилой комплекс. Если застройщик намерен вести строительство сразу по нескольким объектам, будет необходимо создавать отдельные юридические лица для каждого объекта. | · Потребуется ведение учета в разрезе юридических лиц и объектов строительства, что повышает трудозатраты на ведение как регламентированного учета, так и консолидированной управленческой отчетности. |
| Неснижаемый остаток на счету Одно из самых ощутимых для застройщиков нововведений – это требование о наличии на специальном счете застройщика 10% от стоимости объекта еще до начала строительства. Это деньги должны оставаться неприкосновенными в течение всего строительства. Это означает, что компании придется перекроить свои резервы и финансовые потоки так, чтобы всегда поддерживать неснижаемый остаток на счету. | · Потребуется усилить контроль и планирование расходов и контроль оборотных средств. |
Несмотря на то, что ряд разработчиков предлагают собственные отраслевые решения для строительных компаний, ряд лидеров отрасли, международных компаний в России воспринимают такие действия скептически. По мнению многих застройщиков, оптимальным выбором является проектное решение на типовом функционале «1С:ERP». Точку зрения корпоративных заказчиков разделяют и эксперты assino.
«С даты вступления в силу изменений в федеральный закон мы реализовали ряд крупных проектов для наших заказчиков, причем ряд проектов закончили еще в прошлом году. Это рекордные сроки для такого уровня внедрения. По отзывам клиентов и нашим собственным ощущениям, типовой функционал «1С:ERP» выигрышно отличается от полусырых отраслевых решений, предлагаемых на рынке, – считает Елена, руководитель проектного департамента международной консалтинговой компании assino. – При грамотном проектном подходе и имеющейся экспертизе подрядчика доработать систему «1С:ERP» будет быстрее, проще и дешевле».
Времени до 1 июля 2019 года, когда застройщики перейдут на работу по новым правилам, остается все меньше. Количество запросов на автоматизацию под новые требования растет. Похоже, что строительные компании выбирают не только решение для автоматизации, но и определяют место, которое они займут на новом, изменившемся рынке.
